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Déclarez vos loyers simplement
Location nue, meublée ou en SCI : on vous guide pas à pas
Location nue, meublée ou en SCI : on vous guide pas à pas
Tout propriétaire qui perçoit des loyers doit les déclarer à l’administration fiscale, que le bien soit loué nu (vide) ou meublé
Location nue :
- Les revenus sont des revenus fonciers.
- Vous relevez du micro-foncier (si la somme des revenus hors charges est inférieure à 15 000 €/an) ou du régime réel par choix ou au delà de 15 000 eur de revenus par an.
Location meublée :
- Les revenus sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
- Selon le montant, vous relevez du régime micro-BIC ou du régime réel, là aussi par choix ou suivant les plafonds du Micro BIC.
SCI :
- Si la société fait de la location nue, elle aura le choix d'être soumise à l'imposition sur le revenu (IR) ou à l'imposition sur les sociétés (IS).
- Dans le premier cas, les associés déclarent directement leurs revenus et dépenses sur leur déclaration personnelle (2044), on dit que la société est transparente, dans le second cas, on décalre les revenus et dépenses au niveau de la société.
- Si les revenus issus de la location meublée représente plus de 10% des revenus réalisés par la SCI, elle sera soumise d'office à l'IS.
- Même les revenus Airbnb ou les locations saisonnières doivent être déclarés (en meublé).
- Des spécialistes comme Qlower vous accompagnent dans toutes les démarches fiscales et d'optimisation.
Oui
Micro-foncier ou réel
(formulaire 2044)
Oui
Micro-BIC ou BIC réel
(formulaire 2031)
Oui
Formulaire 2072
Oui
Formulaire 2065
Location nue
- Un logement est dit "loué nu" lorsqu’il ne contient pas le mobilier nécessaire à une occupation immédiate (pas de lit, pas d’électroménager…).
- Ce type de location implique un bail de 3 ans minimum, la fiscalité est moins avantageuse que la location meublée.
Location meublée
- Un logement est "loué meublé" s’il est équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement (literie, table, ustensiles de cuisine, etc.). La liste du mobilier nécessaire est disponible ici.
- Elle permet un bail plus souple (1 an ou mobilité), des loyers plus élevés de 15% en moyenne, avec un risque d’impayé plus faible, et surtout un régime fiscal plus attractif, le LMNP.
La différence ne se limite pas à l’ameublement : elle impacte la gestion, la déclaration et la rentabilité.
Bail 3 ans renouvelable
Bail 12 mois renouvelable
(ou bail mobilité)
loyers plus faibles
Loyers plus élevés
(+15%)
3%*
0.6%**
Revenus fonciers, peu de
charges deductibles
BIC, amortissements et
charges déductibles
Simple
Plus complexe
* - Groupe Invest ** - Lodgis
Qu’est-ce qu’une location nue ?
Un logement est dit "loué nu" lorsqu’il ne contient pas le mobilier nécessaire à une occupation immédiate, il en découle deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier
- Ce régime s’applique si le total de vos loyers (hors charges) est inférieur à 15 000 € par an.
- Vous n’avez aucun justificatif à fournir pour vos charges. L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes.
- Vous déclarez vos revenus directement via le formulaire 2042.
- C’est une solution simple, rapide, et adaptée aux petits montants locatifs.
Le régime réel
- Le régime réel est obligatoire si vos loyers dépassent 15 000 € par an, mais il peut aussi être choisi volontairement, même en dessous de ce seuil.
- Ce régime vous permet de déduire toutes vos charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière, etc.
- Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous générez un déficit foncier. Une partie de ce déficit peut être imputée sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
- La déclaration se fait via le formulaire 2044, en complément du formulaire 2042.
Quelles charges peut-on déduire au réel ?
-Voici les dépenses que vous pouvez inclure dans votre déclaration :
- Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration
- Intérêts de crédit immobilier
- Assurance emprunteur
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Taxe foncière (hors enlèvement des ordures)
- Charges de copropriété non récupérables
- Frais de gestion (agence, expert-comptable, etc.)
Quand et où déclarer ?
La déclaration a lieu chaque année, en même temps que votre déclaration de revenus, généralement entre avril et mai.
Elle se fait sur le site officiel impots.gouv.fr, via :
- Le formulaire 2042 pour la déclaration principale
- Le formulaire 2044 si vous optez pour le régime réel
Revenus fonciers
Micro-foncier
(inférieur à15 000€/an)
ou Réel
2042
Abattement forfaitaire de 30%
appliqué directement sur les
revenus
Revenus fonciers
Réel
2044
Charges réelles déductibles
Qu'est-ce qu'une location meublée ?
Une location est considérée comme meublée lorsque le logement est suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement.
Le mobilier minimum est défini par décret : lit, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, éclairage, rangements, etc.
Ce type de location relève de la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles : micro-BIC ou régime réel.
Le régime micro-BIC
- S’applique si les loyers hors charges sont inférieurs à 77 700 € par an
- Un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué sur le revenu (Loyers charges comprises)
- Les revenus sont déclarés via le formulaire 2042-C-PRO
Ce régime est simple et rapide, il est surtout utilisé lorsque les revenus locatifs sont assez faibles et les charges peu importantes
(Le régime réel est dans la très grande majorité des cas plus intéressant, vous pouvez effectuer une simulation simple et gratuite depuis ce site)
Le régime réel
- Obligatoire si les loyers dépassent 77 700 €/an
- Accessible sur option même si les loyers sont en dessous
Il permet de :
- Déduire toutes les charges réelles (voir tableau ci-dessous)
- Amortir le bien, le mobilier, les travaux, ainsi que les frais de notaire et les frais liés à l’acquisition
Déclaration :
- Liasse fiscale BIC (formulaire 2031 et annexes)
- Report du résultat sur le formulaire 2042-C-PRO (simple à effectuer, il vous est indiqué directment par votre comptable)
Charges déductibles au régime réel (location meublée)
- Frais d'acquisition
- Travaux
- Intérêts d’emprunt
- Assurance emprunteur
- Assurance propriétaire
- Taxe foncière
- Honoraires de gestion ou d’expert-comptable
- Amortissement du bien, mobilier, notaire, etc.
- Frais de déplacements et frais divers liés à la gestion du bien
Quand et comment déclarer ?
La déclaration s’effectue une fois par an, entre avril et mai, lors de la déclaration de revenus.
Elle se fait sur le site officiel : impots.gouv.fr
Formulaires à utiliser :
- 2042-C-PRO → dans tous les cas
- Liasse fiscale 2031 et annexes → uniquement si vous êtes au régime réel
Quel régime est le plus avantageux pour vous ?
Faites le test en 30 secondes avec le simulateur de Qlower
Inférieur à 77 700 €/ an
Micro-BIC
abattement de 50%
sur les recettes
2042-C PRO
BIC-Réel
Sans seuil spécifique
Déduction charges +
charge d'amortissement
Liasse fiscale 2031 + 2042-C PRO
Vous détenez un bien immobilier via une SCI (Société Civile Immobilière) ?
La manière de déclarer les loyers dépend du régime fiscal de la société :
- SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
- SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime le plus courant.
Côté SCI :
- La SCI ne paie pas directement d’impôt
- Elle déclare les loyers perçus et charges déductibles via le formulaire 2072 (S ou C selon les cas)
Côté associés :
- Chaque associé reçoit sa quote-part de résultat
- Il la déclare dans sa déclaration personnelle :
- Micro-foncier (formulaire 2042) si les loyers sont inférieur à 15 000 €/an (Certaines conditions s'ajoutent pour déclarer au Micro foncier, les revenus issus de la SCI)
- Régime réel (formulaire 2044) si les loyers sont supérieur à 15 000 € ou sur option
Charges déductibles (au réel) :
- Intérêts d’emprunt
- Assurance emprunteur
- Travaux d’entretien ou de réparation
- Taxe foncière
- Assurance propriétaire
- Charges de copropriété non récupérables
- Frais de gestion
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Ce régime s’applique si la SCI :
- Loue des biens meublés
- Ou a fait le choix volontaire de l’IS
Côté SCI :
- Elle est imposée comme une entreprise
- Elle déclare via le formulaire 2065
- Elle doit produire une liasse fiscale complète (bilan, compte de résultat, amortissements…)
Côté associés :
- Aucun revenu à déclarer tant qu’il n’y a pas de dividende distribué
- Si des dividendes sont versés, ils sont déclarés en revenus de capitaux mobiliers, et imposés à 30%
Charges déductibles :
- Frais d'acquisition
- Travaux
- Intérêts d’emprunt
- Assurance emprunteur
- Assurance propriétaire
- Taxe foncière
- Honoraires de gestion ou d’expert-comptable
- Amortissement du bien, mobilier, notaire, etc.
- Frais de déplacements et frais divers liés à la gestion du bien
Quand déclarer ?
SCI à l’IR : en même temps que les particuliers → avril/mai
SCI à l’IS : selon la date de clôture de l’exercice comptable
Déclarations à faire sur le site officiel :
impots.gouv.fr
SCI à l'IR
Nue uniquement
transparente, revenus fonciers
(formulaire 2072),
abattement pour durée de détention
appliqués sur l'imposition sur
la plus value
Simple, pas d'amortissement
SCI à l'IS
Nue ou meublée
IS, nombreuses charges déductibles
et amortissement des biens,
dividendes imposés,
imposition sur la plus-value calculée
sur la valeur nette comptable
Comptabilité obligatoire,
amortissement OK
Déclarer ses loyers peut sembler compliqué : régime fiscal à choisir, formulaires à remplir, charges à suivre, règles spécifiques selon le type de bien
Aujourd’hui, certaines solutions automatisent la majorité des démarches :
- Connexion à votre banque pour récupérer automatiquement vos transactions (loyers, charges, frais, intérêts...)
- Catégorisation intelligente de chaque dépense selon les règles fiscales
- Formulaires préremplis en fonction de votre situation (2044, 2031, 2072...)
- Télétransmission sécurisée vers impots.gouv.fr
Que vous louiez un bien nu, meublé, en nom propre ou via une SCI, vous pouvez simplifier l’ensemble de votre déclaration, réduire les risques d’erreur et optimiser votre fiscalité
Déclarersesloyers.com est une marque de Comptappart.
Notre but est simple : vous aider à déclarer vos revenus locatifs sans stress, sans erreurs, et sans perdre de temps.
Nous sommes une petite équipe passionnée de fiscalité locative, et depuis plusieurs années, on accompagne des propriétaires, des SCI, des loueurs en meublé, ou même des conciergeries à optimiser leurs déclarations fiscales de revenus locatifs.
Déclarer ses loyers, c’est souvent flou, long, et un peu angoissant.
Les marques de Comptappart sont là pour vous simplifier la vie.
Nous aidons chaque jour des propriétaires à faire leur déclaration fiscale en toute tranquillité.
Avec des outils intelligents et un vrai accompagnement humain le process de déclarer vos loyers deviens plus facile.
Mis à jour le 7 juillet 2025
