Quelles charges peut-on déduire en location nue ou meublée ?

En location nue au régime réel

Si vous déclarez vos loyers en location nue sous le régime réel, vous avez la possibilité de déduire un grand nombre de charges directement liées à la gestion et à l’entretien du bien. Ces charges viennent réduire votre revenu foncier imposable.
Voici les principales charges déductibles :
- Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (hors construction ou agrandissement).
- Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou à la rénovation du bien.
- Assurance propriétaire non occupant (PNO).
-Taxe foncière, sauf la part récupérable sur le locataire (ordures ménagères).
- Frais de gestion locative (agence, plateforme, etc.).
- Frais de syndic ou de copropriété non récupérables.
- Charges de copropriété correspondant à des dépenses non récupérables.
- Primes d’assurance emprunteur.

Vous devez conserver tous les justificatifs (factures, relevés bancaires, attestations…) en cas de contrôle.

En location meublée au régime réel BIC

En location meublée, si vous optez pour le régime réel BIC, vous bénéficiez d’un régime encore plus favorable grâce à la possibilité de déduire les charges et d’amortir les biens.

Les charges déductibles sont :
- Toutes celles énumérées ci-dessus pour la location nue.- Amortissements du bien immobilier (hors terrain).- Amortissements du mobilier, électroménager et équipements.
- Amortissement des frais de notaire et frais d’agence à l’achat.
- Honoraires comptables ou frais liés à la gestion BIC.
- Frais de mise en location ou de conciergerie (location courte durée).

Contrairement à la location nue, les amortissements ne sont pas des dépenses réelles mais des déductions calculées chaque année selon un plan comptable. Ils permettent de réduire très fortement, voire d’annuler, l’impôt à payer pendant plusieurs années.

En micro-foncier ou micro-BIC : aucune déduction spécifique

Si vous êtes au régime micro-foncier ou micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles. À la place, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire :
- 30 % pour le micro-foncier,
- 50 % pour le micro-BIC,
- 71 % pour les meublés de tourisme classés.

Ces abattements sont censés couvrir vos charges, que vous en ayez réellement ou non.