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Location nue
- Un logement est dit "loué nu" lorsqu’il ne contient pas le mobilier nécessaire à une occupation immédiate (pas de lit, pas d’électroménager…).
- Ce type de location implique un bail de 3 ans minimum, la fiscalité est moins avantageuse que la location meublée.
Location meublée
- Un logement est "loué meublé" s’il est équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement (literie, table, ustensiles de cuisine, etc.). La liste du mobilier nécessaire est disponible ici.
- Elle permet un bail plus souple (1 an ou mobilité), des loyers plus élevés de 15% en moyenne, avec un risque d’impayé plus faible, et surtout un régime fiscal plus attractif, le LMNP.
La différence ne se limite pas à l’ameublement : elle impacte la gestion, la déclaration et la rentabilité.
Bail 3 ans renouvelable
Bail 12 mois renouvelable
(ou bail mobilité)
loyers plus faibles
Loyers plus élevés
(+15%)
3%*
0.6%**
Revenus fonciers, peu de
charges deductibles
BIC, amortissements et
charges déductibles
Simple
Plus complexe
* - Groupe Invest ** - Lodgis
La location meublée permet en général de pratiquer des loyers 10 à 20 % plus élevés que la location nue. Cela s’explique par la présence de mobilier et d’équipements, et par le confort perçu par les locataires.
En revanche, elle demande un investissement initial plus important (ameublement complet du logement), et parfois une gestion plus active, notamment en location courte durée.
À l’inverse, la location nue offre des revenus plus stables mais souvent moins élevés. Elle s’adresse davantage à des locataires de long terme, avec des baux plus longs et une rotation plus faible.
La fiscalité est l’un des critères les plus déterminants :
- En location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, jusqu’à 15 000 € de revenus par an) ou le réel, permettant de déduire les charges effectivement payées (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.). Le formulaire utilisé est le 2044.
- En location meublée, les loyers relèvent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). On peut
opter pour le micro-BIC (abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes) ou le régime réel BIC, qui permet de déduire les charges ET d’amortir le bien, le mobilier, les frais de notaire… Ce dernier permet dans de nombreux cas de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années. Les formulaires requis sont les 2031 et 2042-C-PRO.
Vous pouvez simuler votre fiscalité selon le type de location pour voir l’impact sur votre rentabilité.