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Déclarer ses Loyers
Comparez, simulez et déclarez vos loyers en quelques minutes
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Vous détenez un bien immobilier via une SCI (Société Civile Immobilière) ?
La manière de déclarer les loyers dépend du régime fiscal de la société :
- SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
- SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime le plus courant.
Côté SCI :
- La SCI ne paie pas directement d’impôt
- Elle déclare les loyers perçus et charges déductibles via le formulaire 2072 (S ou C selon les cas)
Côté associés :
- Chaque associé reçoit sa quote-part de résultat
- Il la déclare dans sa déclaration personnelle :
- Micro-foncier (formulaire 2042) si les loyers sont inférieur à 15 000 €/an (Certaines conditions s'ajoutent pour déclarer au Micro foncier, les revenus issus de la SCI)
- Régime réel (formulaire 2044) si les loyers sont supérieur à 15 000 € ou sur option
Charges déductibles (au réel) :
- Intérêts d’emprunt
- Assurance emprunteur
- Travaux d’entretien ou de réparation
- Taxe foncière
- Assurance propriétaire
- Charges de copropriété non récupérables
- Frais de gestion
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Ce régime s’applique si la SCI :
- Loue des biens meublés
- Ou a fait le choix volontaire de l’IS
Côté SCI :
- Elle est imposée comme une entreprise
- Elle déclare via le formulaire 2065
- Elle doit produire une liasse fiscale complète (bilan, compte de résultat, amortissements…)
Côté associés :
- Aucun revenu à déclarer tant qu’il n’y a pas de dividende distribué
- Si des dividendes sont versés, ils sont déclarés en revenus de capitaux mobiliers, et imposés à 30%
Charges déductibles :
- Frais d'acquisition
- Travaux
- Intérêts d’emprunt
- Assurance emprunteur
- Assurance propriétaire
- Taxe foncière
- Honoraires de gestion ou d’expert-comptable
- Amortissement du bien, mobilier, notaire, etc.
- Frais de déplacements et frais divers liés à la gestion du bien
Quand déclarer ?
SCI à l’IR : en même temps que les particuliers → avril/mai
SCI à l’IS : selon la date de clôture de l’exercice comptable
Déclarations à faire sur le site officiel :
impots.gouv.fr
SCI à l'IR
Nue uniquement
transparente, revenus fonciers
(formulaire 2072),
abattement pour durée de détention
appliqués sur l'imposition sur
la plus value
Simple, pas d'amortissement
SCI à l'IS
Nue ou meublée
IS, nombreuses charges déductibles
et amortissement des biens,
dividendes imposés,
imposition sur la plus-value calculée
sur la valeur nette comptable
Comptabilité obligatoire,
amortissement OK
La plupart des sociétés civiles immobilières (SCI) sont à l’IR par défaut. Cela signifie que la SCI ne paie pas d’impôt directement : ce sont les associés qui déclarent leur part des revenus dans leur propre déclaration fiscale.
Chaque associé reçoit une quote-part des revenus fonciers de la SCI, proportionnelle à sa participation dans le capital. Ces revenus peuvent être déclarés :
- Au micro-foncier, si le total des loyers annuels (hors charges) est inférieur à 15 000 € et que l’associé ne détient que des biens via des SCI transparentes.
- Au régime réel, avec possibilité de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, etc.), via le formulaire 2044.
La SCI à l’IR déclare ses revenus sur le formulaire 2072, généralement au mois de mai. Ce formulaire est ensuite réparti entre les associés.
Le passage à l’IS est irrévocable. Il transforme totalement le fonctionnement fiscal de la SCI. Dans ce régime :
- La SCI devient une entité fiscale à part entière.
- Elle paie l’impôt sur les sociétés (IS) sur ses bénéfices nets, selon les règles de droit commun (15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %).
- Les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués, au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (flat tax).
Les avantages sont nombreux :- Amortissement du bien immobilier, du mobilier, des travaux, des frais de notaire…
- Déduction des frais réels de gestion.
- Déclaration via la liasse fiscale 2065.
Mais l’IS implique une comptabilité complète, un formalisme rigoureux, et une fiscalité plus complexe en cas de revente (plus-value professionnelle).
Le choix entre l’IR et l’IS dépend de plusieurs critères :
- Objectif patrimonial : transmission, conservation à long terme ou revente ?
- Niveau de charges : travaux, intérêts, gestion…
- Durée de détention prévueBesoin de distribuer ou non des dividendes
- Tolérance à la complexité comptable
L’IS peut offrir une optimisation fiscale puissante à condition d’être bien anticipé et maîtrisé. À l’inverse, l’IR reste plus simple, notamment pour des projets familiaux ou une gestion allégée.